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三四線城市的韭菜正在茁壯成長.二線城市不用擔心沒人接盤

字號:T|T2018年04月10日 08:43  我要評論(0) 點擊:1364

三四線城市的韭菜正在茁壯成長.二線城市不用擔心沒人接盤

在幾乎所有二線城市限購限貸限售限制離婚的情況下,永遠流動的資金并沒有閑著,從930新政執行之后,三四線城市的房價就在飛漲著。推動三四線城市房價上漲的因素有多種因素:棚戶區改造資金大量入市,且很多地方執行的是貨幣化補償,直接扒了房子給錢。另外還有資本個體投資性資本在流入三四線城市。在多種因素的推動之下,三四線城市房價在一二線城市大部分微漲或者不漲的情況下三四線城市房價卻在瘋漲。三四房價飛漲之后未來這些房子還會變現,賣掉三四線城市一套房子,夠付二線城市一套同樣面積的首付。所以幾乎所有的二線城市不用擔心沒有人接盤。人口流動決定了二線城市將會是下一步人口流向的主要承接地。


就在清明節前夕,筆者老家河南漯河市當地政府部門接待了綠地集團鄭州事業部的相關部門的人員,綠地中原事業部以將在漯河高鐵片區投資開發地標性商業、同時開發特色小鎮。而就在同一天,融創中原公司的人也在當地考察市場。這是今年樓市,尤其是河南房地產市場的一個特色——

一線房企跑步扎堆進入地級市場

2016年瘋狂了一把,原因是當年大量一線房企扎堆進入鄭州,另外是北龍湖兩塊土地在當年8月19日刷新了當地樓面地價——接近37000元的樓面地價是金茂地產所拿土地中最貴的地,而另外一家公司融創在該地塊上所銷售的房子單價已經突破了100000元。

并由此致使大量沒有進入鄭州的一線房企扎堆進入。很多公司進來之后發現,其實在鄭州很難找到合適的土地——原因是進去太晚了,好的土地都被當地的土豪以各種方法占有了。一線房企要想在當地發展,必須要和當地房企合作,有些固執的房地產企業即便是進去了很久都沒有拿到土地,像龍湖地產就是在年前才拿到一塊新鄭的土地。

也許是基于上述原因,在一線房企扎堆進入鄭州不到兩年時間,就快速進入地級城市。

河南開封因為鄭汴融城,所以早就有十來家一線房企進入該地,而春節前后在另外一個從鄭州直接可以通達的城市許昌,一線房企及鄭州本土強勢品牌也扎堆進入,據鄭州當地自媒體《東哥探盤》相關文章介紹,就在清明節放假前。央企華潤殺進許昌,在同一天殺進許昌的一線房企還有金科。截止目前據不完全統計,在許昌已經有以下一線房企及河南強勢品牌殺進當地:建業、恒大、碧桂園、正商、亞新、保利、雅居樂、陽光城、中梁、隆基、錦藝、萬達等。

讓一線房企殺進許昌的原因是去年一年許昌房價上漲在50%左右,均價已經突破7000元,部分項目在萬元左右,這個價格比鄭州南龍湖和港區價格還高,而當地原來土地市場價格相對鄭州要低的多。導致許昌房價上漲的直接因素有兩個:河南省的鄭許融城計劃,直接原因是地鐵及輕軌直接從鄭州通達許昌。在這樣的情況下房價飛漲起來。

由于房價上漲,直接就引來了一線房企進入,上周華潤在當地拿下的土地價格突破700萬元——

樓面地價3687元。這樣的地價是直奔9000元左右房價去的。

除了進入開封許昌之外,早在幾年前的隸屬于新鄉平原新區就已經吸引大量一線房企進入。

地產新秀中梁則在2016年就率先殺進信陽,其在河南多地市場均已經進入,另外一家房企榮盛地產前不久的招牌廣告顯示,其在河南五六個地級市都在招兵買馬。這是一線房企殺入河南地市市場的前奏。

筆者在去年上半年就撰文提醒一線房企:不要忘記進入鄭州的教訓,現在不進入河南地級市場的話,兩年之后在地級市場遇到的情況將會和在鄭州遇到的情況一樣:在當地找不到合適的土地,原因是被地市的土包子開發商給拿完了。你當初對我愛答不理,如今只能讓你付出更高的代價——一線房企不會高攀不起。

這樣的結果是什么?

推高地市地價,進而拉高地市房價,縮小地市與二線城市,比方說許昌與鄭州房價比值,在這波地市房價沒有上漲的情況下,地市與鄭州之間的房價比是1:3左右,這波行情下來,河南洛陽、許昌與鄭州之間的房價比值直接到了1:2之間,而其它城市也縮小到了1:2.5左右。

那么地市這波房價上漲的原因是什么哪?

棚改貨幣化和二線城市限購
三四線城市房價上漲的直接誘因

從2015年開始,中央的房地產政策在發生變化,原來的保障性住房都是采取兩種方案:一是直接建設保障房小區,另外是在商品房小區里面配建保障性住房,比方鄭州市按照15%左右的比來配建保障性住房的,而筆者老家所在的城市漯河則是一部分是專門劃出土地建設保障性住房,另外是按照5%的比例配建保障性住房。

2015年由于樓市出現了嚴重的過剩,去庫存成為當年房地產市場,尤其是三四線城市的主要任務。

在這樣的情況下,保障性住房就改變了原來的政策,采取直接收購的方式來直接收購已經封頂的項目,河南漯河當年就收購了30萬平方米的項目,這樣直接去了庫存。當地在2010年至2014年期間,每年新房的去化量也就在120萬平方米左右,這樣政府收購的規模就相當于當地每年去化量的四分之一。

正是在這樣政策的之下在加上三四線城市以各種辦法的去庫存補貼及減免政策使得2015年下半年開始地市城市的庫存面積就在減少,而從2016年開始的貨幣化棚改政策,大量的資金投放地市棚改市場,等于直接造需求,所以在2016年后不但地市的庫存得以緩解,完美完成了去庫存的任務,加上一二線城市限購,這樣三四線城市房價直接上漲。


上圖是由海通證券提供的棚戶區改造的套數及到位資金情況。

正是在這樣大規模的棚戶區改造增加及資金增加的情況下,導致三四線城市不但庫存得以去掉,同時房價也開始上漲——


我們看到,原來三線城市房價漲跌是與一二線城市同步的,但是從2015年開始與一二線城市開始上漲之后,到2016年930新政后一線城市房價漲幅開始下跌,二線城市從317新政之后開始下跌,但是三線城市一直處于上升期,到去年漲幅才有所緩解。

在這張圖上我們看到,三四線城市人口的變化雖然有減少,有增,但是三四線城市的銷售面積卻在不斷地增加,只有在2008年、2013、2014年有所減少,在2015年推出去庫存做出后快速增長。

這是三四線城市房價上漲的根本原因。

那么三四線城市這樣的房價漲法會不會導致被套牢哪?

韭菜在一代代地培育
二線城市及地級市不用擔心房價下跌


筆者在三四線城市賣房16年,從2010年開始,筆者所接觸到的地級市及縣城的購房主體已經發生變化,逐步有當地購房者為主,變為地市以縣城和鄉鎮為主,縣城則以鄉鎮為主。現在大部分地級市居住在建成區的購房者一般都在30左右,有的甚至低于20%,大部分都是外來購房者為主。而縣城的購房者中鄉鎮的早就突破了75%。

河南鄭州2010年非戶籍購房者人數已經達到了53%,而2016年9月當月合同備案戶籍人口購房者僅有18%,外省的已經高達21%,由于限購政策,現在鄭州戶籍購房者占比在30%左右。

一線人談到三四線城市人口在減少,其實不然。這是在混淆一個概念:把管轄區人口和建成區人口混為一談。

部分城市戶籍人口確實在減少,比方河南周口最近十年人口流出超過二百萬,但是該市市區人口也增加二十萬左右,而管轄的縣城人口也在膨脹。

畢竟不是所有人都能夠買起一線城市,甚至是二線城市房子的,現在一些農村人連地級市的房子已經買不起了。

河南漯河建業在當地一個叫壹號城邦的項目,在2014年夏季時間,房價在3600-3800元之間。而現在該項目的售價在7200-7500元之間,短時四年時間房價已經翻番了。不但這樣,據當地房地產業內人士稱,部分區域根本沒有房子可賣。

地級市購房者分為兩部分,在外打工的管轄區內的縣城及鄉鎮戶口的,另外是從一線城市逼回去的人。比方2016年夏季鄭州房價大漲,就逼走了很多人離開鄭州,部分去了更發達城市,雖然在當地也買不起房子,但是工資可能會增加1500-2500元,這樣他們可能三五年后會在鄭州買起房子了。

地級市的房地產市場基本上沒有風險,因為大量的農村韭菜在茁壯成長著,農村出來的三五年后90%是買不起二線城市的房子的,只能在地級市購買。而這些年在地級市購房者等三五年后房價基本上會在萬元左右了。筆者雖然近期一再強調要開發商降價跑量。那是二線城市短期市場不好。而根據筆者判斷,地級市以上城市房價翻番基本沒有問題。

三四線城市的房子靠農村成長起來的00后的父母接盤。而地級市的現在擁有兩套乙方房子的人在五年左右時間把房子賣掉,給自己已經畢業的95后和正在上大學的00后們可以在二線城市付首付買套房子。省會城市的需要在四個一線城市或者杭州、南京、蘇州購房的賣掉一套房子夠付首付。

韭菜在一茬一茬地茁壯成長著。十年之內中國的韭菜是收割不完的。僅僅只是收割的對象及收割地方有所差別。

那么提醒那些在二線城市買不起房子的人,抓緊時間在地級市買套放在那里。三五年之后賣給農村出來在二線買不起房子的人。然后自己在二線城市把在地級市賣的房子變成首付。

你在茁壯成長之后再被別人收割——人的一生就是處于不斷地收割別人和被收割之中。如果你連韭菜都不是,那只有享受國家的好政策——租賃住房了。

能夠成為韭菜才有資格被收割!!!

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