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盤點物業不愿告訴業主的那些事兒

字號:T|T2017年05月10日 15:11  我要評論(0) 點擊:4373

盤點物業不愿告訴業主的那些事兒

居住在小區內,遇到停電、漏水、車位被占等情況時,業主第一時間想到的就是找物業,物業公司是小區的“總管家”。從本質上來說,物業公司就是為小區的業主服務。實際上,這位為業主服務的“管家”掌管著整個小區的公共設施資源、公共財產和原本屬于業主,而業主卻并不知情的種種營收。而對于業主來說,在某些情況下還要受到這位雇來的“管家”的脅迫,更多的時候,業主們并不清楚自己花錢到底買來了什么服務。

事件一:新房驗收預交物業費沒有依據

記者在調查中發現,買了新房的業主們往往都會碰到這樣的情況:新房驗收的同時,物業公司要求業主預交一段時間的物業費(一般是3個月,有的樓盤甚至要求交半年或一年)。實際上,物業公司預收物業費的做法沒有依據。

按照規定,物業管理公司不得違背業主或非業主使用人的意愿提前收費;經批準可以預收的,預收期不得超過6個月。對此,若是物業公司沒有出示政府行政部門批準文件,可以拒交。遇到物業公司借此拒交業主鑰匙的情況,業主完全可以向物業管理部門和物價部門投訴。

事件二:業主的個人信息很值錢

很多小區的開發商都有自己配套的物業公司,當樓盤交付業主使用的同時,物業公司從自己所在的開發商公司接過業主名錄,里面往往有業主的聯系方式、身份證號碼、家庭住址等詳細信息。手中掌握了業主信息的物業人員,有時會偷偷把名錄復印出來向有需求的公司兜售,以此獲取私利。

事件三:業主能享用的“免費保修期”很短暫

業主家中的墻面、頂棚、地面、門窗、五金件、管道、衛生潔具、燈具和電器開關,都有2個月到1年的保修期。但是起始日期卻是從工程竣工驗收合格之日開始計算的。部分所謂的免費維修,甚至在業主還沒買到房子的時候它就已經過期了。只有供熱、防水、各類管道等設施的保修期相對長一些,在2至5年左右。

而事實上,甚至連單元樓下的安全電子門、單元內的電梯壞了,業主也可能需要付錢。雖然物業公司通常會說,維修和購置新設施的費用可以啟用公用設置基金,費用不足的部分才由業主平攤,但這筆基金的啟用要得到2/3以上的業主簽字同意。且不說會不會得到業主的同意,就是這筆公共設置基金到底有多少,有哪個業主是清楚的?夠不夠用業主根本就不知道,要不要業主添錢完全由物業公司說了算。

事件四:設施維護費裝進“腰包”

對于一個新建小區而言,設備都是新的,頭一年維護責任都歸設備廠商,其后至少三到五年內也不容易出大的故障,因此這期間的物業費多一半都被物業賺走了。比如小區綠化費,在業主入住時物業公司就開始收取,但如果新小區的綠地在入住時尚未建成,那么這筆費用就流入了物業公司的腰包。等次年綠地建成了,綠化費照收不誤。僅僅綠化費這一項上,物業公司就能白賺一年的錢。

由此可見,房地產商為何愿意給樓盤配上自己的物業公司就不難理解了。對于一個新小區而言,物業公司是相當賺錢的。隨著小區的年限變長,日積月累的問題日益暴露時,一個老小區想找到愿意接手的物業公司是很難的。

事件五:業主不知公共設施的收益哪去了

新的《物權法》規定,電梯間、外墻等屬于公共設施,產權歸全體業主所有。這些共用場所要經營廣告,首先要經業主委員會同意,其收入也應歸全體業主所有。

按照《物權法》,電梯間、大堂入口往往都有時時更換的廣告,這部分廣告收入,屬于利用公共空間經營所得,理應歸全體業主所有。然而,即使業主在賬目上能夠看到這筆收入,它卻不會被發到業主手中。因為按規定,這些錢應該用于補充物業費的不足、業主的其他各項開支或規劃房屋的維修基金和房屋公用設施專用基金,物業從中可以收取一些管理費。但問題在于,房屋維修基金和公用設施基金被物業公司花在了哪里?花了多少?業主往往既不知道自己賺了多少錢,也不知道錢是被如何花掉的,錢都在物業手中,業主沒有知情權和支配權,業主和物業公司之間普遍存在著“信息不對稱”的問題。

事件六:催繳物業費無權停電停水

如果水電是被供電局和自來水公司停掉的,作為自來水公司和供電局的“傳聲筒”,物業公司定期會收到欠水電費的業主名單,然后根據自來水公司、供電局的要求來停水停電。但對于抄表到戶的樓盤,停水停電都是由自來水公司和供電局派人。

記者在調查中發現,有不少業主都遇到過因為物業費沒有及時繳納,就被物業公司擅自停水停電。但實際上,物業可以通過打電話、發傳單、上門等方式來催促業主或租客交付物業費,卻沒有權利采取“停水停電”的手段,這是違反法律規定的,業主有權起訴物業公司。

事件七:物業只能收“違約金”

在法律層面上“滯納金”只針對向行政機關交付費用的概念。比如水電費,延遲交付費用就需要支付滯納金。而物業公司和業主之間是平等的民事主體,兩者之間形成的是服務合同關系,雙方應經過平等協商簽訂合同,并按合同約定履行各自的權利與義務。可見,如果業主沒能按時交付物業費,物業公司也只能按照《物業服務合同》規定收取違約金,而非滯納金。

事件八:遇上被盜竊可以追究物業

在很多小區,物業都向業主承諾,小區實行封閉管理,為業主提供24小時在崗值班、巡邏保衛服務,做好小區內的安全防范工作。事實上,盡管有值崗人員,有巡邏人員,甚至還增加了技術防范設置,但盜竊事件卻仍然無法杜絕。

《物業管理條例》第三十六條規定,物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。因此,業主家中被盜,物業公司是否承擔賠償責任,要根據業主和物業公司簽訂的《物業管理服務合同》中的具體約定進行分析。當業主家中財產失竊,物業公司又拒絕承擔賠償責任時,如果有證據能夠證明物業公司有明顯失職情形,并且這種失職與業主家中被盜存在一定的因果關系,比如可讓物業公司舉證:保安人員未脫崗,監控系統全面良好運作,可疑人員被盤查詢問等,如果不能證明,則物業公司要承擔一定的賠償責任。

事件九:物業管理費可以協商

通常情況下,物業公司收取多少物業費由物業公司單方面定價,規定多少,業主就需要繳納多少。但事實上,物業費并不應該由物業公司一方自行定價。在一些基本項目上,物業管理條例明確規定了收費標準,余下服務項目,如綠化費、高低樓層費等,業主可以與物業公司商議定價。一位業內人士建議說,如果物業公司以物價上浮或者人力成本增加為由要上漲物業費時,可以通過物業費收支分析來確定物業公司的要求是否合理,上漲多少,可以由雙方協商決定。

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