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5000億拿地 調控為何難阻房企“搶糧”

字號:T|T2017年05月05日 17:07  我要評論(0) 點擊:1278

5000億拿地 調控為何難阻房企“搶糧”

在新一輪樓市調控背景下,房企拿地熱情依舊不減。今年截至目前,拿地最多的25家房企合計拿地金額達到4942.56億元,比去年同期上漲94%。從拿地結構來看,品牌房企一線城市拿地占比達兩成,二線城市拿地占比50%。業內認為,2016年熱點城市樓市量價齊升,房企取得良好的去化效果,資金較為充裕。盡管2017年樓市調控政策不斷加碼,但仍不能減弱房企拿地熱情。今年房企積極補倉的原因一方面是自身庫存不足,需補充土地儲備維持規模,另一方面,中型企業拿地擴張試圖彎道超車。

拿地熱情不減

在這一輪樓市調控中,包括限購、限貸、限價、限售等都成為穩定房地產市場的措施之一。同樣,土地市場作為房地產市場鏈條中重要的一環,相關政策也不斷升級,包括限制溢價、增加持有面積、限制地塊建成房屋價格等。但是,盡管在如此嚴苛的調控政策之下,開發商拿地積極性依然較高。

4月27日,福州出讓5宗位于晉安區的普通商品住宅用地,融信、世茂18.3億元分食桂湖4宗土地,最后出讓的鶴林片區地塊僅在第三次舉牌便達到最高限價20.28億元,進入競配建環節后,又在第三次被舉牌至最高限度的配建面積38250平方米,最終該地塊被宣布終止拍賣。

同樣的情況也出現在其他熱點城市,4月25日,北京多宗自住房地塊出現樓面價接近限價的市場表現;同天,中駿置業以10.3億元、332輪報價、溢價率763%曲線進入青島。

不僅如此,從今年房企拿地數據來看,年內已經有17家企業拿地金額超過了100億元,其中有10家企業拿地超過200億元。中原地產研究中心統計顯示,今年截至目前,拿地最多的25家企業合計拿地達到了4942.56億元,相比2016年同期拿地最多的25家房企合計拿地2549億元上漲了94%。其中,碧桂園拿地金額達到527.22億元,排名房企拿地金額第一位;保利地產(保利西山林語 保利新茉莉公館)與中海地產(中海九號公館 中海尚湖世家) 分別以454.8億元、413.38億元緊隨其后。

據了解,在日前舉辦的2017中國(上海)城市土地展上,來自南京、合肥、無錫、揚州等近30多個國內熱點城市的千宗擬上市地塊集中參展。據主辦方提供的數據顯示,此次土地展共吸引了350余家品牌房企報名,中國房地產前200強開發商基本上全部出動。

對此,某研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,上述展會主要針對2017年準備入市的地塊進行集中展示,眾多房企前來觀展,意味著房企今年補倉意愿較為強烈,尤其是對熱點二線城市的地塊。

房企規模競爭

“盡管房地產市場已經進入下半場,利潤率的下滑成為殘酷的現實,但是房企的規模化賽道不會關閉,競爭仍在持續,且行業集中度也在不斷提升。”一位行業觀察員表示,在規模化競爭中,土地儲備規模與結構對房企的影響越來越大。

上述人士進一步表示,對于房企而言,土地是發展的前提,充足的土地儲備是企業擴張的保證,“多拿地、拿好地”成為房企規模化競爭的關鍵所在。

從龍頭房企拿地情況來看,2016年末手握2.29億平方米土地儲備的恒大,依然積極在南昌、杭州等熱點二三線城市補充項目;碧桂園在去年全年新增土地儲備面積同比大幅增長129%的情況下,今年1-3月累計新增土地儲備面積為2035萬平方米,同比略有下降,但投資金額達670億元,同比大幅上升64.5%。

不僅是龍頭房企,十強房企中,為維持規模也在積極補倉。以中海為例,雖然中海經過并購整合獲得不少土地項目資源,但是過去兩年中海新增土地相對較少,因此中海補充土地儲備的需求仍較大。據了解,2017年中海計劃斥資1000億元新增約1600萬平方米的土地,據不完全統計,1-4月新增土地儲備金額已經達368億元,同比增長710%。

此外就是中型房企,這個“階層”的房企有多數都希望“再進一步”,在白銀時代的今天,依靠土地儲備實現彎道超車并非不可能的事情。其中,閩系房企陽光城、旭輝等土地擴充較為積極;包括新城、金茂等企業今年一季度的新增土地總價均超過各自同期銷售金額的半數或以上,其中金茂拿地總價更是其銷售額的兩倍以上。同樣,中國金茂2016年也在積極補倉,2016年的新增土地總建筑面積可達426.5萬平方米,是該公司去年全年合同銷售面積的4倍之多。

有房企投資部人士表示,去年全國房地產市場升溫,尤其是一二線熱點城市樓市進入快車道,房企去化效果明顯,回籠現金流充裕。因此,今年補足土地儲備的需求強烈。

多元化拿地

值得注意的是,房企不僅要多拿地,還要拿好地,這就決定了今年房企拿地策略上相對謹慎,面對激烈的招拍掛市場,房企獲地模式也更加多元化,收購并購、合作開發、聯合拿地都成為房企獲得土地及項目的途徑之一。以萬科為例,該公司今年首季增加的項目中,有六成以上的項目均是通過合作方式獲取。

有業內人士分析認為,土地供給“存量為王”的時代也在倒逼大型房企或通過聯合,或并購中小型房企間接“拿地”補庫存。去年,中海、萬達、萬科、恒大領銜的四大房企的收并購金額占20大房企收并購總額的50%以上。

此外,進入2017年,較高的土地價格以及潛在的市場風險,導致房企不得不審視曾經“你爭我搶”的拿地方式,為分攤風險、降低成本,聯合拿地開始成為房企新的拿地策略。相關統計數據顯示,2017年一季度的北京土地市場,由保利+龍湖+首創+首開組成的聯合體,憑借22.09萬平方米的總土地規模,成為拿地大贏家。保利+京投+龍湖+首開+遠洋組成的聯合體,以18.09萬平方米位居第二。

“在土地資源日益稀缺的背景下,尤其是北京等一線城市,聯合拿地可以增加土儲、降低資金風險,同時也是企業進駐一線城市的有利方式,達到合作共贏。”嚴躍進表示,在樓市調控加緊和融資渠道收窄的影響下,房企聯合拿地逐漸增加,尤其是一二線熱點城市,聯合拿地成為眾多房企的重要選擇。

此外,現階段行業整合加劇,擁有優質土地資源成為企業做大做強的關鍵因素,品牌房企憑借規模優勢不斷補充土地資源,擴大布局。中小房企則應該加快轉型步伐,聚焦區域市場,抓住特色細分領域尋求發展。

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