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近80項新政降虛火.最嚴調控下樓市投機心態趨冷

字號:T|T2017年02月28日 10:08  我要評論(0) 點擊:10545

近80項新政降虛火.最嚴調控下樓市投機心態趨冷

在房地產野蠻生長的時期,投資、投機住房一度成為快速致富的捷徑,住房成為少數人牟取暴利的工具,正常的住房供需關系被扭曲,房地產業更是偏離了居住的本質屬性和改善民生的目標。

 

如今,一大波調控政策襲來,從限購、限貸,以及打擊房企和中介違法違規行為等方面入手,穩樓市控房價,效果已經初步顯現。

 

 

源起:市場火爆 投機風盛

 

 

2016年,各大城市鱗次櫛比的房地產中介門店和天天人滿為患的房地產交易中心,充分反映出房地產過度交易的狀況。從事房地產咨詢行業的楊勤(化名),經手的房產達數千套,也見識過各種類型的炒房者。

 

  個體 
      

以鄭州房價為例,楊勤介紹,2015年九如府項目在鄭東新區推出,初始售價約為16000元/平方米到17000元/平方米,但房子幾無銷量,2016年初漲到了22000元/平方米左右。“當時我的一個朋友就買了一套180平方米的房子,首付20%差不多60萬元。”

 

“就在四個多月后,融創和金茂分別以超過36000元/平方米的樓面價拍得了位于九如府項目旁邊的地塊,九如府項目的價格就直接飆升至每平方米45000元。”楊勤說,這也就意味著,加上利息后,朋友用不到80萬元的本金,四個月內就獲得了高達414萬元的利潤。

 

  資金大鱷 
      

楊勤介紹,資金大鱷的炒房的方式是整體拿項目。例如,針對于某個項目的價格是兩億,而通過項目交易使得整個房產的價格提升到了三個億,這樣的環節不會到有關機構去備案。在購房者購買了這個項目的房產以后,它的價格還是按照開發商之前的價格進行備案,所以賺的這一個億的差價不需要交稅。對于購房者來說,也會是明暗兩個合同,這樣的基礎上,購房者購買的稅費也會減少。楊勤同時說,這種方法面臨的風險也比較大。

 

  房企 
      

楊勤坦言,開發商的利潤一樣高得可怕。以九如府項目為例,雖然該地塊在2014年也是以高價購得,但其樓面價僅為13329.47元/平方米,僅僅是在兩年之后,樓面價翻了近乎三倍。

 

  上市公司 
      

去年9月份以來,A股先后有包括*ST寧通B、云賽智聯等在內的多家上市公司宣布出售其所擁有的房產。從A股上市公司2016年上半年的業績整體情況來看,WIND統計數據顯示,2934家上市公司中,有628家凈利潤不足1000萬元(含虧損),也就是說,有超過20%的上市公司半年的凈利潤,甚至趕不上京滬地區的一套學區房價格。

 

 

調控:多管齊下效果初顯

 

 

自2016年“9•30新政”以來,中央層面多次強調穩房價,截至目前,樓市調控政策已涉及28個城市,出臺近80個新政。尤其是進入2017年,收緊趨勢未有改變,甚至有加大力度之勢。

 

  限購 
      

2016年9月30日,北京市住建委等部門《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》的通知,要求購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%,購買首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。而在北京出臺調控政策后的短短10天內,就有21城接連出26個調控政策為樓市降溫。

 

中原地產研究中心隨后公布的數據顯示,2016年國慶長假期間,北京新建住宅簽約216套,二手房住宅簽約209套,合計簽約425套。較此前5年的數據出現大幅度下調。

 

  限貸 
      

商業銀行正悄然收緊住房貸款優惠利率。青島、大連、珠海等地的部分銀行利率優惠由85折上調至9折,而北京、上海這兩大一線城市目前低于9折的住房貸款優惠利率已全面絕跡。更有商業銀行將低于95折的房貸優惠利率審批權全部收歸分行層面。

 

  融資 
      

2月13日,中國基金業協會發布的“4號文”明確,對于證券期貨經營機構設立的私募資產管理計劃,投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的,基金業協會宣布暫不予備案。

 

而據中原地產研究中心的數據,2017年1月份,全國房企包括私募債、公司債、中期票據等的融資合計僅133.08億元,同比下滑達92%。這一低迷態勢,自去年四季度就已逐漸顯現。

 

  中介 
      

中介機構和從業人員良莠不齊,發布虛假房源信息、侵占房屋交易資金、炒買炒賣、哄抬房價等行為時有發生,加之去年房價暴漲,一些中介人員為了謀私利,散布謠言。

 

2016年政府主管部門連出重拳規范房地產中介市場。3月,住建部開展了房地產中介專項整治活動;8月,住建部等七部門印發了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》;10月,伴隨“滬六條”出臺,查處了一批違法違規案件。

 

住建部副部長陸克華近日表示,去年已針對中介機構的10種違法違規行為進行了專項整治,檢查了9142家中介機構。

 

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